Theo JLL Việt Nam, Trung Quốc dường như không còn là lựa chọn đầu tư sản xuất hàng đầu như giai đoạn trước năm 2012. Điều này đang tạo cơ hội cho sự phát triển sản xuất ở các nước Đông Nam Á.
Tại sao các NĐT có xu hướng “rời” Trung Quốc, “nghiêng” về Việt nam?
JLL Việt Nam chỉ ra các nguyên nhân khiến Trung Quốc không còn là lựa chọn hàng đầu của các nhà máy, cơ sở sản xuất, đặc biệt từ khi chiến tranh thượng mại Mỹ – Trung nổ ra.
Chi phí hoạt động tăng: IMA Asia ước tính, tiền lương sản xuất ở Trung Quốc đã tăng 2,0USD/giờ trong năm 2010 lên 3,9USD/giờ trong năm 2016. Mức lương này là khá cao so với tiền lương sản xuất trung bình ở Việt Nam chỉ gần 1 – 1,4USD/giờ.
Các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tìm kiếm địa điểm có thể cắt giảm chi phí (chi phí lao động, chi phí đào tạo, thuế suất…). Việt Nam được xem là lựa chọn thay thế hợp lý.
Sự tăng trưởng của giá đất công nghiệp: Các thành phố lớn ở Trung Quốc như Thượng Hải ghi nhận giá đất công nghiệp tăng lên mức 180USD/m2, cao hơn so với các thành phố Đông Nam Á khác. Trong khi đó Việt Nam đang ở mức giá đất tương đối cạnh tranh, chỉ ở mức 100 – 140USD/m2.
Định hướng ngành công nghiệp khác nhau: Tăng trưởng xuất khẩu của Việt Nam đã vượt qua Trung Quốc kể từ năm 2011. Giai đoạn 2010-2017 xuất khẩu Việt Nam đã tăng trưởng với tốc độ hằng năm đạt 18%, trong khi xuất khẩu của Trung Quốc giảm xuống còn 9%.
Các nhà máy ở Việt Nam hiện đang chuyển về các mặt hàng có giá trị gia tăng thấp và thâm dụng lao động như lắp ráp ô tô, đồ nội thất và hàng may mặc. Trong khi đó, Trung Quốc lại đang dịch chuyển lên theo hướng tiêu thụ nội địa, tập trung phát triển dịch vụ và xuất khẩu mặt hàng cao. Điều này đã định hướng lại dòng vốn đầu tư nước ngoài đối với các ngành dựa trên cơ sở lao động, đất đai và các yếu tố khác.
Việt Nam có lợi thế nổi bật nào thu hút nhà đầu tư?
Theo JLL, Việt Nam có lợi thế nằm giữa Trung Quốc và Singapore với hơn 3.260km đường bờ biển, dễ dàng tiếp cận Biển Đông Việt Nam, một trong những tuyến vận chuyển hàng hải trọng yếu trên thế giới. Nhờ vị trí địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Âu qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển cảng biển nước sâu cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.
Bên cạnh đó, theo JLL, xét về mức lợi trên chi phí và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 – 12% là mức lợi nhuận cao nhất khu vực.
Mặc dù con số này không cao hơn nhiều so với chi phí sử dụng nợ, sự tăng trưởng giá thuê dự kiến sẽ tăng mạnh dưới tác động của lạm phát, trung bình hàng năm đạt 3.5 – 4,5%. Do hầu hết các chủ đầu tư sử dụng đòn bẩy tương đương với 50 – 70% tổng giá trị đầu tư, mức lợi nhuận trên tiền mặt có thể sẽ đạt 11 – 15%, một mức lợi nhuận khá hấp dẫn.
Song song đó, sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu được xem là lợi thế của Việt Nam. Theo Oxford Economics, Việt Nam có gần 21,6 triệu hộ gia đình với mức thu nhập từ 7.500 – 70.000USD/hộ vào năm 2017. Các hộ gia đình có mức thu nhập này tăng bình quân 4,5%/năm trong giai đoạn 2012 – 2017. Các gia đình thượng lưu có mức thu nhập hàng năm trên 70.000USD có mức tăng trưởng hàng năm khoảng 16.9%, từ 0,2 triệu gia đình năm 2012 lên 0,5 triệu năm 2017.
Dự kiến từ năm 2018 – 2020 tổng số hộ gia đình ở tầng lớp trung lưu tăng 85,7% tổng số gia đình ở Việt Nam vào năm 2020.
Theo JLL, tất cả các yếu tố này tạo nên lợi thế cho thị trường Việt Nam trở thành đích ngắm của các nhà đầu tư khi có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang. Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, bao gồm các loại hình như đất công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và logistics vẫn trong giai đoạn mới phát triển. “Thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới, dịch chuyển dần từ thâm dụng lao động sang thâm dụng vốn”, đại diện JLL Việt Nam cho hay.
Theo Tạp chí điện tử Tài chính
