Chậm định giá đất là vướng mắc chính khiến nhiều dự án bất động sản đình trệ

Còn nhiều tồn tại, hạn chế

Tại phiên họp sáng 28/10 của Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Phó Trưởng Đoàn giám sát của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay, bên cạnh những kết quả đáng ghi nhận trong việc ban hành và tổ chức thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội, vẫn còn những tồn tại, hạn chế nhất định. Điển hình như khả năng tiếp cận đất đai còn khó khăn. Nhiều địa phương còn lúng túng trong việc tổ chức đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá sàn nộp ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về đấu thầu, về xác định thời điểm giao đất để định giá đất.

Bên cạnh đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có biểu hiện bất thường, tạo mặt bằng giá đất cao; quy trình đấu giá còn phức tạp. Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại gặp vướng mắc do sự thay đổi của quy định pháp luật; một số dự án không thể thỏa thuận được hết diện tích đất nên không thể triển khai được dự án hoặc hoàn thành dự án. 

Đặc biệt, tình trạng chậm định giá đất diễn ra ở nhiều địa phương là vướng mắc chính dẫn đến nhiều dự án bất động sản bị đình trệ. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn vướng mắc, đặc biệt đối với sản phẩm bất động sản mới.

Một số dự án bất động sản còn nhiều khó khăn do quá trình triển khai thực hiện kéo dài có nguyên nhân từ việc pháp luật qua các thời kỳ thay đổi, dẫn đến vướng mắc rất khó tháo gỡ. Bên cạnh đó, tại nhiều địa phương, việc thực hiện rà soát pháp lý đối với các dự án bất động sản theo các kết luận thanh tra, kiểm toán kéo dài, chưa có kết quả, dẫn đến chậm xử lý các thủ tục triển khai thực hiện dự án bất động sản, gây thiệt hại về kinh tế cho doanh nghiệp, khách hàng đã mua bất động sản.

Liên quan đến nhà ở xã hội, cơ bản các địa phương đã quan tâm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt các quy hoạch và khi chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất độc lập để phát triển nhà ở xã hội; việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, nhưng việc triển khai còn nhiều bất cập, vướng mắc.

Theo báo cáo của đoàn giám sát, giá bất động sản tăng vọt so với mức tăng thu nhập của đa số người dân. Tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã không còn phân khúc căn hộ chung cư có giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân.

Số lượng căn hộ nhà ở xã hội cung cấp cho thị trường thiếu hụt xa so với nhu cầu; hầu hết các địa phương không đạt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội đặt ra; ngược lại, có nơi không phù hợp nhu cầu dẫn đến không có người mua, người thuê, gây lãng phí nguồn lực…

Có các văn bản hướng dẫn dưới luật trước ngày 1/12/2024

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trong năm 2023-2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án Luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Chính phủ, các bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các Luật. Các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền.

Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, hoàn thiện nhiều dự án Luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng… Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật này.

Theo đó, đối với các luật mới ban hành có liên quan đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội như: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Đấu thầu năm 2023, Đoàn giám sát đề nghị Chính phủ tập trung chỉ đạo các bộ, cơ quan ngang Bộ, địa phương hoàn thành việc ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành theo thẩm quyền được giao trước ngày 01/12/2024.

Cùng với đó, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành bảo đảm thực sự khắc phục các tồn tại, hạn chế trong giai đoạn 2015-2023, bao gồm cả các văn bản mới được ban hành, nhất là các quy định chuyển tiếp, bảo đảm điều kiện tiếp cận, sử dụng đất và các nguồn lực khác công bằng, công khai, hiệu quả.

Đoàn giám sát cũng đề nghị Chính phủ có cơ chế giải quyết phù hợp, xử lý dứt điểm đối với các dự án bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc pháp lý, đình trệ do quá trình triển khai thực hiện kéo dài và pháp luật qua các thời kỳ có nhiều thay đổi trên cơ sở xem xét toàn diện các yếu tố thực tiễn khách quan, hoàn cảnh lịch sử cụ thể, đánh giá đầy đủ lợi ích – chi phí và tính khả thi của phương án giải quyết.

Từ đó, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp, vì lợi ích chung, tổng thể, giải phóng nguồn lực cho thị trường bất động sản, tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế – dân sự; hướng dẫn rõ nội hàm “không hợp thức hóa các vi phạm” để nâng cao hiệu quả công tác xây dựng và thực thi pháp luật.

Một trong những giải pháp cần thực hiện ngay là tích cực triển khai cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc để triển khai hiệu quả gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ. Khuyến khích các ngân hàng thương mại tiếp tục tiết giảm chi phí để phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Theo: Trần Huyền

Dẫn theo nguồn: https://tapchitaichinh.vn/cham-dinh-gia-dat-la-vuong-mac-chinh-khien-nhieu-du-an-bat-dong-san-dinh-tre.html